Vous vous demandez s'il est plus souhaitable de faire de la location saisonnière à l'année ou de proposer votre logement en location longue à l'année (à un étudiant, par exemple) ? Cette page a pour but de vous permettre d'y voir plus clair, même si chaque propriétaire a ses propres problématiques et objectifs.

Déjà, si vous souhaitez pouvoir profiter de votre bien à La Rochelle quand vous le souhaitez, la location saisonnière est la meilleure des options. Il vous suffira sur les différentes plateformes de location (Airbnb, Abritel, etc...) de bloquer les jours/semaines durant lesquels vous souhaitez habiter votre appartement ou votre maison. Et comme chez nous vous êtes autonomes sur les différents calendriers, vous n'avez même pas à nous tenir informé. Si votre profil est de type investisseur et que votre logement est exclusivement dédié à la location, il est nécessaire de faire quelques calculs...

Exemple de changement de stratégie locative avec le logement de Thierry *

Thierry possède un appartement de 25m2 en hypercentre de la Rochelle (de type T1bis, avec un lit double en mezzanine), dans un immeuble qui est en terme de standing de type 'standard', au 3ème et dernier étage. A la suite de son achat en 2006, il l'a mis en location longue classique, le loyer mensuel était d'environ 550€. Comme toute location, Thierry avait régulièrement les problèmes que rencontrent tous les propriétaires. Il devait gérer les loyer réglés en retard, remettre en état le logement après tout juste quelques mois d'habitation (pas simple, il n'habite pas sur place). Mais le plus gros problème, c'est qu'il ne savait jamais vraiment quand les étudiants allaient donner leur préavis. Certains partaient fin juin (le meilleur des cas), d'autres plutôt fin avril. Evidemment, impossible de relouer pour deux ou trois mois, au risque de débuter une location longue qui allait empiéter sur la saison estivale. Et une fois la saison commencée, très peu de conciergeries répondaient présentes pour s'occuper de son logement juste pour quelques semaines (logique, la rentabilité pour elles n'étant pas au rendez-vous).

 

 
 

Taux d'occupation airbnb à La Rochelle et autres données

En janvier 2019, il décide de changer totalement de stratégie et de proposer son logement en location saisonnière à l'année. Il fait alors confiance à Ze-Rochelle (spécialisé gestion airbnb la rochelle) pour la gestion des arrivées/départs des voyageurs, mais aussi pour toute le partie ménage et blanchissage des linges. Au début, les locations sont timides. Un site comme Airbnb est un véritable diesel. Une nouvelle annonce doit faire ses preuves avant de performer. Après quelques rotations, des (bons) avis et commentaires sont postés, l'annonce monte dans le classement et devient plus visible, les rotations s'enchaînent. Etudions deux tableaux, en premier le nombre de jours loués par mois (ce qui va nous donner un exemple de taux d'occupation à La Rochelle), puis les rapports locatifs. Ces tableaux proviennent de  l'outil de gestion très accessible développé en interne par Ze-Rochelle, et disponible à tous les propriétaires:

rapport locatif conciergerie La Rochelle

Ça n'est pas le cas ici, mais le nombre de nuitées louées peut dépasser parfois 31 (!). Certains voyageurs annulent parfois leur séjour, mais les propriétaires avec nos préconisations touchent toutefois la moitié du loyer (si ce n'est 100%). Et le logement peut être reloué à la même période annulée. On constate que le taux d'occupation varie en fonction des mois entre 50% et 90%.

Le logement était proposé environ 42€ en basse saison, et 56€ en haute saison, nous avons petit à petit augmenté le prix de la nuitée en même temps que le logement devenait plus visible sur la plateforme de location. L'appartement est désormais proposé à 47€ en basse saison et sera proposé à 62€ la prochaine saison estivale.

Un peu de mathématiques désormais...

Loyers perçus dans la formule location longue (12 mois) : 10*550 (basse saison) + 2*300 (saison estivale, non optimal car difficile à gérer par le propriétaire à distance) = 6 100 €

Loyers perçus avec la formule location saisonnière à l'année (février 2019 -> janvier 2020 : 12 mois) : 888 + 924 + 793 + 896 + 1 231 +1 141 +1 112 + 1 113 + 1 068 + 714 + 687 + 392 = 10 959 €

Frais Ze-Rochelle pour les prestations de conciergerie: 1 920 €

Loyers déduis des charges de la conciergerie: 10 959 - 1 920 = 9 039 €. Soit dans ce cas présent un gain d'environ 48% par rapport à un bail classique. Et le logement reste disponible pour Thierry quand il veut profiter de son appartement pour un week-end ou pour ses vacances.

Convaincus ? D'autres exemples pourront vous être bien évidemment fournis, avec des locations qui se rapprochent en terme de surface/localisation de votre bien.

* dans un soucis de confidentialité, le prénom a été changé.

Prêts à nous confier les clefs de votre location saisonnière ?

(vous allez voir, on est sympas)