Pourquoi ce nouveau règlement ?

L'agglomération connaît une forte augmentation des meublés de tourisme — location courte durée —, ce qui a modifié en profondeur le marché du logement.

Cette montée en flèche des locations touristiques a provoqué selon la mairie une diminution de l'offre locative permanente (logements pour des habitants, familles, travailleurs, étudiants), ce qui compliquait l'accès au logement pour des résidents à l’année.

Pour rééquilibrer l'équilibre entre tourisme, habitat permanent et qualité de vie, l'agglomération a décidé en 2025 de renforcer la régulation des meublés de tourisme. Le but : préserver la mixité sociale, protéger le cadre de vie des habitants tout en maintenant une activité touristique viable.

À qui s'adresse ce nouveau règlement — quelques définitions clés

Un meublé de tourisme est un logement meublé (studio, appartement, maison...) proposé à une clientèle de passage pour de courtes durées (jours, semaines, mois), sans installation durable du locataire.

L'agglomération de La Rochelle est classée en zone dite 'tendue', ce qui signifie que l'offre de logements est insuffisante face à la demande, ce qui justifie des règles spécifiques.

Le nouveau règlement s'applique aux personnes physiques (propriétaires particuliers), mais également aux personnes morales (SCI, SAS, etc...). C'est une des nouveautés de ce nouveau règlement.

Certains hébergements ne sont pas considérés comme des meublés de tourisme, ils n'obéissent pas à ses règles :

• une chambre chez l'habitant (située dans une résidence principale),
• une chambre d'hôtes (présence de l'hôte, fourniture du linge de maison et du petit-déjeuner),
• un logement insolite : tipis, roulottes, yourtes, cabanes dans les arbres, etc...,
• un bateau - Attention, depuis juin 2025, La Rochelle interdit leur location via Aibnb et autre
.

Les nouvelles règles selon le type de logement

Le règlement distingue plusieurs situations, selon que le logement est votre résidence principale, une annexe, une résidence secondaire, ou un investissement locatif.

Vous louez votre résidence principale en location saisonnière

Vous pouvez continuer à louer votre résidence principale en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an

Concrètement, vous devez faire une déclaration obligatoire sur le site dédié (declaloc.fr). Si votre logement est situé dans une des dix communes situées en Zone tendue*, vous obtiendrez un numéro d'enregistrement (qui commence par le nombre 17), indispensable pour publier une annonce sur les plateformes (Airbnb, Booking, etc..).

Chaque mois, vous devez déclarer le nombre de nuitées taxables (si vous faites par exemple de la location de particulier à particulier, sur le portail de taxe de séjour de La Rochelle. Si vous ne passez que par des plateformes numériques pour louer votre bien, vous devez déclarer '0', car les plateformes reversent en votre nom la taxe de séjour à la CDA.

Vous louez une 'annexe de votre résidence principale'

Si vous souhaitez louer une annexe de votre résidence principale, comme par exemple un studio indépendant, une dépendance meublée, etc... Il vous faut effectuer la même déclaration sur declaloc.fr pour obtenir un numéro d'enregistrement (si vous êtes en Zone tendue*).

Il faut obtenir une autorisation temporaire de changement d'usage — d'une durée de 1 an renouvelable (pour les annexes situées à La Rochelle), d'une durée de 3 ans renouvelable, (pour les annexes situées en Zone tendue*).

Attention à cette limitation: un propriétaire ne peut détenir plus de 3 autorisations temporaires sur le territoire des 10 communes considérées Zone tendue*.

Vous louez une résidence secondaire ou un bien d'investissement locatif

Selon votre objectif : location mixte, saisonnière, ou location à l'année, les obligations diffèrent...

Location mixte: (bail étudiant ou bail mobilité + meublé touristique le reste de l’année)

Vous devez d'abord avoir un bail étudiant (minimum 9 mois) ou un bail mobilité (min. 6 mois, plusieurs baux possibles).

Puis vous pouvez louer en meublé de tourisme pour le reste de l'année (3 mois si bail étudiant, 6 mois pour un bail mobilité) — mais cela nécessite une autorisation temporaire de changement d'usage d'un an, renouvelable. On est sympa, voici le document à remplir et à renvoyer à la mairie: changement d'usage temporaire.

A noter: Un propriétaire ne peut pas avoir plus de 3 de ces autorisations temporaires dans les communes de la Zone tendue*.

Location touristique à l’année (meublé de tourisme permanent)

Vous devez déposer une demande d'autorisation permanente de changement d'usage, à l'aide de ce document: changement d'usage permanent.

À La Rochelle, dans certains quartiers — notamment le Centre-Ville, le secteur du Gabut et des Minimes — cette autorisation est soumise à une obligation de compensation.Cela signifie que vous devez transformer un local non destiné à l'habitation (bureau, commerce, stockage, etc.) en logement (de surface équivalente), ou acquérir des droits de commercialité.

Quel que soit le type (mixte ou permanent), la déclaration du meublé sur declaloc.fr demeure obligatoire pour obtenir le numéro d’enregistrement avant toute publication d'annonce.

Et comme toujours, la taxe de séjour doit être collectée et déclarée mensuellement via le portail agglolarochelle.taxesejour.fr.

Ce que cela signifie pour vous - Propriétaire - pour résumer

✅ Si vous louez votre résidence principale (via notre conciergerie ou vous-même), vous pouvez continuer — mais il faut veiller à ne pas dépasser 120 jours/an et respecter toutes les obligations de déclaration et taxe de séjour.

✅ Si vous louez un logement annexe ou une dépendance (studio, garage aménagé, etc.), préparez-vous à entreprendre une démarche spécifique de changement d'usage + déclaration sur declaloc.

⚠️Si vous êtes en résidence secondaire / investissement locatif et souhaitez faire de la location touristique permanente, sachez qu’il vous faudra une autorisation permanente + compensation — ce qui alourdit fortement la démarche et peut représenter un coût important.

📄 En cas de location mixte (bail étudiant ou mobilité + meublé tourisme), la flexibilité existe — mais sous autorisation, et avec des contraintes quant au nombre d’autorisations possibles.

🛑 Ne pas respecter ces règles (déclarations, changements d’usage, compensation si nécessaire...) peut vous exposer à des sanctions — absence d'enregistrement, retrait d'autorisation, voire des sanctions administratives ou financières selon les cas.

Évolution réglementaire nationale : la loi Le Meur et ses impacts pour les propriétaires

Le nouveau cadre réglementaire de l'Agglomération de La Rochelle encadre désormais strictement la location saisonnière des meublés de tourisme. Selon la nature de votre bien, les obligations peuvent aller d'une simple déclaration à une démarche complexe (changement d'usage + compensation). En parallèle le cadre national évolue également avec la loi Le Meur, qui renforce les obligations des propriétaires louant leur logement en meublé de tourisme. Cette loi introduit plusieurs changements majeurs que chaque propriétaire doit anticiper.

Dans toutes les communes, à partir de mai 2026, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire, il sera strictement interdit de publier une annonce sur une plateforme de location courte durée sans numéro d'enregitrement. Cela étend à l'échelle nationale un dispositif déjà en vigueur dans les zones tendues telles que La Rochelle.

Pour les propriétaires de résidences secondaires, toute demande de changement d'usage devra désormais intégrer un diagnostic de performance énergétique (DPE). Les règles sont progressives :

• seules les classes A à E seront acceptées jusqu'en 2034,
• puis uniquement les classes A à D après 2034.

Les biens classés F ou G ne pourront donc plus obtenir l'autorisation de basculer en meublé de tourisme.

Cette loi impose également une nouvelle obligation d'information du syndic de copropriété dès lors que le logement est proposé en meublé de tourisme.

Autre changement important : les copropriétés auront désormais la possibilité d'interdire la location en meublé de tourisme, si cette décision est approuvée par la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

La loi renforce significativement le pouvoir de contrôle des maires, qui disposeront de moyens accrus pour vérifier la conformité des locations, sanctionner les abus, et faire appliquer les règles locales (enregistrement, durée maximale, changement d’usage, compensation…).

En tant que propriétaire, il est essentiel de vous conformer - non seulement pour rester dans la légalité, mais également pour garantir la durabilité de votre location. Pour vous faciliter la démarche, notre conciergerie est à votre disposition pour vous accompagner : déclaration, gestion administrative, collecte de la taxe de séjour, mise en conformité, etc...

*Zone tendue : Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Salles-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau.